¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una casa, de verdad?

Entonces, finalmente decidió deshacerse de los alquileres y comprarse una casa. Compartió bebidas con agentes de bienes raíces, gimió a través de numerosas jornadas de puertas abiertas y probablemente miró de reojo a los espectadores que parecen estar allí solo por las galletas. Después de todo el trabajo, finalmente presentó una oferta que fue aceptada, y ahora está esperando el cierre y se pregunta por qué está demorando tanto.

Una de las preguntas que la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez tienden a hacer es: “¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una casa?” La verdad es que no hay una respuesta definitiva. Por lo general, demora entre 30 y 60 días. Sin embargo, entre su oferta, la aprobación del préstamo y el depósito en garantía, hay muchos eventos y contingencias que podrían ocurrir para interrumpir este período de tiempo.

“Una vez que se acepta su oferta, en términos generales, la mayoría de las contingencias de préstamos son de aproximadamente 17 días”, dice Yawar Charlie, director de bienes raíces de Aaron Kirkman Group. Esto significa que el comprador tiene 17 días para proporcionar la documentación necesaria al asegurador para que se apruebe el préstamo ”.

Tan pronto como llegue la aprobación final de un préstamo, el depósito en garantía, o la documentación del préstamo de terceros, puede cerrarse en cuestión de días. Sin embargo, sucesos adicionales como daños a la propiedad no resueltos, problemas de revisión final y solicitudes de última hora de documentación adicional por parte del prestamista pueden causar retrasos. Las transacciones en efectivo generalmente tienden a moverse más rápido porque el comprador no siempre está sujeto a contingencias como la aprobación del prestamista, tasaciones, inspecciones o negociación de reparaciones. Las casas financiadas mediante hipotecas suelen tardar un poco más. Desde el momento en que se hace una oferta hasta el cierre final, Charlie dice, “es importante que todas las partes permanezcan en espera para proporcionar la documentación de manera oportuna, de lo contrario, el depósito en garantía puede retrasarse”.

Aquí hay 10 factores que contribuyen a los retrasos en el cierre de la vivienda y cómo puede superarlos.

Cerrar una casa: 10 factores que aceleran o ralentizan el proceso

1 Efectivo o preaprobación

La cantidad de tiempo necesario para cerrar una casa depende en gran medida de la cantidad de verde que tenga a mano, o de su prestamista, suponiendo que no tenga efectivo. Esto se debe a que se deben resolver un par de cosas antes de otorgar un préstamo hipotecario a alguien.

Una de las formas de evitar esto es “obtener una aprobación previa incluso antes de comenzar la búsqueda de su casa”, aconseja Karen Condor, una especialista en seguros para el hogar y bienes raíces con Expert Insurance Reviews. Para hacer esto, deberá reunirse con un prestamista que verifique su crédito y verifique su documentación para aprobar un monto de préstamo específico por un período de tiempo. Tenga en cuenta que una aprobación previa es diferente y más valiosa que una calificación previa, que es simplemente una evaluación de la solvencia crediticia de un comprador que se utiliza para determinar una estimación de la cantidad que puede tomar prestada.

2. La tasación

Si aún no tiene una carta de aprobación previa, está totalmente bien. Pero debes estar preparado para esperar un poco más. Antes de que un prestamista apruebe su préstamo, se deberá realizar una tasación en la casa, ya sea para asegurarse de que realmente valga lo que está pagando o para que no esté pidiendo efectivo adicional para pagar, por ejemplo, su factura de teléfono. Esto hace que sea más fácil recuperar las pérdidas en el futuro, suponiendo que ocurra una ejecución hipotecaria.

Si la tasación es demasiado baja, el vendedor tendrá que reducir el precio o usted deberá pagar la diferencia en efectivo. Es posible obtener una segunda opinión de un tasador diferente, ya que las tasaciones son, más o menos, una opinión obstinada extraída de los datos.

De cualquier manera, renegociar con el vendedor o conseguir un tasador diferente le costará más tiempo. Aunque usted es responsable de pagar la factura, el prestamista ordenará la tasación, así que asegúrese de empujarlos para que hagan el pedido a tiempo, sugiere Charlie. “Una de las principales razones del retraso en el cierre es no ordenar la tasación a tiempo. Obliga a retrasar la aprobación del préstamo ”.

3. La inspección

Suponiendo que todo vaya bien con la tasación, el prestamista también ordenará una inspección de la vivienda. Hay dos de esos, inspección de viviendas e inspección de plagas, aunque no todos los prestamistas requieren uno para plagas. La razón de esto es que, si un comprador se muda a una casa con un problema de plagas, posiblemente podría abandonar la casa, dejando al prestamista responsable. Si se observa algo incorrecto durante la inspección, una mayor investigación y / o renegociaciones con el vendedor podrían causar retrasos.

“Siempre animo a mis clientes a hacer todas sus investigaciones al principio del proceso”, dice Charlie. “Es posible que descubra mientras realiza las inspecciones que una habitación no está permitida. Si esa habitación no está permitida, es posible que no cuente para los pies cuadrados de la casa, lo que puede afectar directamente si obtiene su préstamo o no “.

Algunas ofertas de compra incluyen una cláusula de contingencia de inspección que permite a los compradores retirarse sin una multa si la inspección de la vivienda revela problemas graves. Sin embargo, si su contrato no tiene esta cláusula, puede terminar perdiendo el dinero que tanto le costó ganar. Es posible que pueda disputar estos cargos, pero eso solo provocará más demoras.

4. Seguro

¿Sabe cómo una compañía de seguros puede negarse a asegurar un automóvil porque tiene demasiados reclamos o daños? Bueno, lo mismo ocurre con las casas. Si un propietario anterior ha realizado una reclamación de seguro importante sobre una casa, las compañías de seguros pueden considerar que es un riesgo demasiado alto y, por lo tanto, se niegan a asegurarla. Los prestamistas generalmente requieren que usted mantenga un seguro de propiedad hasta que haya pagado la hipoteca, por lo que, a menos que sea un comprador en efectivo, esto puede ser un factor decisivo.

Además, los prestamistas pueden exigirle que compre un seguro contra riesgos además del seguro del propietario de la vivienda si su vivienda está ubicada en un área de alto riesgo. Este tipo de seguro suele ser caro. Es importante comenzar las consultas sobre su seguro de hogar propuesto lo antes posible, agrega Condor. “Todos los prestamistas requieren que exista una política antes de aprobar un préstamo”, por lo que no hacerlo hasta el último minuto definitivamente retrasaría el cierre.

5. La búsqueda de títulos

Aparte del seguro, generalmente se requiere una búsqueda de título para asegurarse de que nadie tenga un reclamo legal sobre la propiedad. Puede ser cualquier persona, desde el estado o el Servicio de Impuestos Internos (IRS) hasta los familiares del vendedor. Lo que generalmente sigue es un seguro de título, que lo protege contra cualquier reclamo futuro a la propiedad. Si durante la búsqueda se descubre un reclamo contra la propiedad, deberá resolverse antes de que pueda continuar.

“Esté preparado para que su abogado negocie con el abogado del vendedor si surge algún problema sorpresa basado en el informe del título”, aconseja David Reischer, abogado de bienes raíces y director ejecutivo de Asesoramiento Legal. No es raro tener problemas que deben aclararse u otras pequeñas condiciones que deben renegociarse en función del conocimiento de nuevos hechos que no se entendieron inicialmente cuando se presentó la oferta original. Estos elementos pueden provocar un retraso si son importantes.

6. Errores y discrepancias

Una tasación e inspección exitosa de la vivienda no siempre significa que obtenga su préstamo aprobado de inmediato. En algunos casos, el financiamiento puede fallar debido a errores y disparidades en su solicitud de préstamo. Podría ser cualquier cosa, como nuevas deudas, documentos con errores, un aumento en las tasas de interés, cambios en la calificación crediticia, empleo o incluso cambios en el estado civil. Cualquiera de estos podría significar un cambio en su capacidad financiera. Es importante tener en cuenta que su solicitud no irá al suscriptor hasta que sus documentos estén completos e incluso entonces, una discrepancia significaría que debe comenzar de nuevo.

7. Una estimación de buena fe

Cuando hace una oferta por una propiedad o obtiene una aprobación previa para un préstamo, se espera que el prestamista dé un estimado de buena fe que explique el costo de cierre asociado con la obtención de financiamiento para una casa. Este es básicamente un borrador del formulario HUD 1, es decir, una declaración de los costos de liquidación. Se espera que la estimación de buena fe sea una estimación cercana, pero a veces, los prestamistas tienden a atraer clientes con estimaciones bajas. En tal situación, hacer que el prestamista revise los cargos excesivos o asegurar un financiamiento alternativo también puede causar una demora.

Consejos para prevenir retrasos al cerrar una vivienda

Inicie las consultas sobre el seguro de propietarios de viviendas desde el principio. Todos los prestamistas requieren que exista una política antes de financiar un préstamo. Verifique todos los documentos creados durante el proceso. Si se toma unos momentos adicionales para revisar errores ortográficos, cantidades incorrectas o páginas faltantes, podrá ahorrar horas o incluso días de demora. No realice cambios importantes en su vida, sus finanzas o su crédito durante el proceso de cierre. Esto podría cambiar su relación de deuda a ingresos, lo que provocaría que se rehaga, se retrase o se rechace su solicitud de préstamo. Cumplir con la solicitud con respecto a todos los documentos solicitados por un agente inmobiliario, un prestamista y todas las demás partes. Esto suena simple, pero no es común; de hecho, los agentes inmobiliarios y los prestamistas se sorprenden gratamente cuando los compradores potenciales están bien preparados.

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8. El tipo de hipoteca

Cabe señalar, en este punto, que hay una variedad de hipotecas que tienen un efecto en el tiempo que se tarda en cerrar. Los préstamos convencionales, las hipotecas no garantizadas por una agencia gubernamental, por lo general tardan unas cuatro semanas en procesarse, los préstamos de la FHA, las hipotecas aseguradas por la Asociación Federal de Vivienda tardan unas seis semanas, mientras que los préstamos de la VA, las hipotecas emitidas por prestamistas y garantizadas por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. podría llevar incluso más tiempo. Cada préstamo podría causar posibles retrasos según su situación.

“Un préstamo de la FHA puede retrasarse si un prestatario lo solicita demasiado pronto después de una quiebra, una ejecución hipotecaria o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria”, dice Condor. Por lo general, se espera que los compradores dentro de la categoría FHA esperen un período de maduración obligatorio antes de solicitar una nueva hipoteca. Los retrasos en las hipotecas convencionales podrían atribuirse a “problemas como un gran número de solicitudes con el prestamista y una solicitud de préstamo o papeleo de apoyo incompletos o inexactos”. Para los préstamos de VA, hay algunas razones más para posibles retrasos: a) papeleo adicional, incluidos los requisitos mínimos de propiedad, b) escasez de tasadores de VA ”yc) prueba de un Certificado de elegibilidad para confirmar el servicio militar.

9. Contingencias diversas

El proceso de cierre de viviendas no es todo números y regulaciones. A veces, contingencias aparentemente triviales como un mal recorrido final, donde el dueño anterior dejó basura por todas partes, o contingencias más sustanciales como un divorcio o una venta pendiente también podrían afectar la fecha de cierre esperada. Otras veces podría ser como resultado de festividades, feriados federales o, nos atrevemos a decir, una pandemia. Estas situaciones generalmente significan que las personas y los organismos reguladores involucrados en el proceso de cierre de su hogar no podrían trabajar. También hay casos raros en los que el vendedor retrocede en el último minuto, lo que retrasa aún más el proceso de cierre.

10. Cambios de última hora

Una vez que un prestamista da la aprobación final, lo que queda es cerrar la hipoteca, pero no empiece a bailar todavía. Como comprador, es recomendable no cambiar nada en su registro hasta que se complete el cierre. Estamos hablando de cambios de trabajo, reserva de muebles, compra de automóviles y pagos atrasados ​​con tarjeta de crédito. Esencialmente, cualquiera de estos cambios importantes podría alterar su relación deuda-ingresos, lo que obligaría a su prestamista a “rehacer el proceso de suscripción”, dice Condor. Solo después de que el préstamo esté financiado puede considerarse definitivo. Si está refinanciando una casa ya comprada, y supongo que no lo está, el cierre no necesariamente marca el final, hay tres días hábiles adicionales, un período de tiempo conocido como período de rescisión, que permiten el propietario tiene la oportunidad de cambiar de opinión y / o cancelar el préstamo, pero ese es un tema completamente diferente.

Ahí vas. Comprar una casa es un momento emocionante. Los tiempos de espera pueden ser insoportables y agotadores. Pero si prestas atención a estos pasos, recibirás las llaves un poco antes.

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